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주택보유자의 총 세금, 나무보다 숲을 봐야

이번 부동산수첩에서는 “한국은 미국보다 보유세가 싸다”는 말을 총세(취득·보유·양도) 관점에서 다시 풀었습니다. 보유세만 떼어 비교하면 쉬워 보이지만, 의사결정은 매수와 매도까지 포함한 구조에서 갈립니다. 보유세 비교가 결론을 바꾸는 이유 미국은 지역(주·카운티·시)별로 매년 재산세가 반복되는 구조라 ‘전국 평균 몇 %’로 단정하기 어렵습니다. 한국은 재산세·종부세가 핵심이지만

‘근저당 설정’ 집주인이 은행이 되는 시대

겉으로는 거래가 성사되는 듯해 보이지만, 안에서는 은행이 빠진 자리를 매도인이 메우는 ‘사인 간 신용공급’이 커지고 있습니다. 셀러 파이낸싱은 유행하는 금융기법이 아니라 정상적인 자금조달이 막힌 시장의 결제 방식 변화입니다. 거래가 늘어난 게 아니라 ‘잔금이 미뤄진’ 구조입니다 매수자는 소유권을 넘겨받고, 매도인은 후순위 근저당 설정으로 빌려준 돈을 담보합니다.

거래는 없는데 집값은 신고가

거래가 거의 없는데 신고가만 찍히는 시장이라면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. ‘집값이 강하다’가 아니라 ‘살 수 있는 사람이 줄었다’는 구조부터 확인해야 합니다. 신고가는 오르는데 시장이 강해진 건 아닙니다 일부 핵심 단지의 고가 거래가 통계와 체감 시세를 끌어올립니다. 하지만 그 가격을 따라갈 매수층이 두껍지 않으면 상승장은 ‘확산’이 아니라 ‘고립’됩니다. 지금 서울은 거

금리보다 무서운 자금력

금리 인하를 전제로 집을 보러 다니기 시작했다면, 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 시장을 움직이는 건 ‘금리 전망’이 아니라 실제 자금력과 대출 실행 가능성입니다. 금리보다 먼저 꺾이는 건 ‘계획된 레버리지’입니다 금리는 내려갈 것 같다는 기대만으로도 매수 심리가 먼저 살아납니다. 하지만 물가 변수가 남아 있는 한 인하 시점은 밀릴 수 있고, 그 순간 흔들리는 건 시세가 아니

장기보유특별공제 최대 10억 감면 제한 거론 "세제개편의 역설"

같은 논의를 두고 장기보유 1주택자와 갈아타기 수요자의 셈법이 다릅니다. 한쪽은 “더 버티면 세금이 줄까”를 보지만, 다른 쪽은 “버티는 시간이 오히려 출구세를 키울까”를 봐야 합니다. ‘장특공제 손질’의 핵심은 세율이 아니라 매도 질서입니다 서울 아파트 평균이 15억8311만원까지 올라온 상황에서, 논의는 “오래 가진 1주택”이 아니라 초고가에서 발생하는 큰 차익

규제로 외곽까지 번지는 풍선효과

세제 개편 논의로 보유세·종부세·실거주 요건이 흔들리는 국면에서 매수·매도 결정을 앞두고 있다면 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 이 이슈는 “세금 올리면 집값 내려간다”가 아니라 거래를 잠그고 수요를 옮기는 방식으로 시장을 바꿉니다. 보유세 강화는 ‘매물 증가’가 아니라 ‘무거래’로 갈 수 있습니다 보유세를 올리면 집주인이 바로 파는 구조로 보이지만, 양도세 부담과 거

전세는 왜 사라졌나

많은 분이 전세가 줄어든 건 단순히 금리나 계절적 수요 때문이라고 생각합니다. 실제로는 임대인이 전세를 공급하기 어려워진 구조가 먼저 작동하면서 ‘물건 자체’가 사라지는 쪽에 가깝습니다. 전세 품귀는 가격 문제가 아니라 ‘공급자 이탈’ 문제입니다 대출 규제와 보유·거래 관련 부담이 커지면, 집을 가진 사람은 매도도 임대도 쉽게 결정하지 못합니다. 특히 임대 의무나 분쟁 리스크가

전세절벽, 서울 하단이 막혔다

전셋집을 찾고 있다면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. 전세난은 “비싼 동네의 문제”처럼 보이지만, 실제로는 서울 하단(중저가 생활권)의 선택지가 먼저 잠기는 구조입니다. 전세절벽의 핵심은 ‘가격’이 아니라 ‘순환’입니다 중랑·금천·구로·노원·동대문·관악·도봉처럼 버팀목 역할을 하던 지역에서 매물이 빠르게 줄고 있습니다. 전셋값 상승보다 더 치명적인 건 고를 물건 자체가 사라

대출은 막히고 전세는 오른다

많은 분이 정부가 주택금융 토론회를 열었으니 곧 대출 규제가 풀릴 거라고 생각합니다. 실제 제도는 다르게 작동합니다—정책은 “논의” 단계인데, 은행 창구는 이미 “총량 축소”로 움직이고 있습니다. ‘완화 기대’보다 먼저 봐야 할 것은 가계부채 관리 기조입니다 토론회 발언은 혜택이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 한도·소득·주택가격 기준과 시행일이 나오기 전까지는 기존 규제가 그대로라고 봐야

전세 한 건이 시세를 바꾼다

같은 전세 신고가 한 건을 두고도 세입자는 ‘예외’로 보려 하고, 집주인은 ‘기준’으로 받아들입니다. 거래가 뜸한 전세시장에서는 이 해석 차이가 곧바로 다음 호가와 협상력을 갈라놓습니다. 거래가 적을수록 ‘한 건’이 시세가 됩니다 전세는 주식처럼 거래가 쌓여 평균으로 가격이 만들어지기보다, 마지막 계약가가 다음 계약의 기준이 됩니다. 예컨대 8억이던 전세가 8.5억에 체

민간도심복합개발, 입지만 봐선 돈 못 법니다

부동산 세무조사, 사전 준비해야 피할수 있다

이번 부동산수첩에서는 하반기 세정 변화 속에서 부동산 세무조사를 ‘피하는 법’이 아니라 ‘사전 준비로 리스크를 줄이는 법’을 다뤘습니다. 조사 시기 선택이 넓어졌다고 느슨해진 게 아니라, 신고 전 단계의 점검 책임이 더 커진 구조로 봐야 합니다. ‘조사 편의’가 아니라 ‘사전 검증 강화’입니다 정기 세무조사 착수 시기를 고를 수 있게 된 것은 일정 조정의 여지를 준 것입