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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

비거주 원칙, 시장보다 먼저 인사를 검증할 때

비거주 1주택자라면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. 세율 변화보다 먼저 봐야 할 것은 정책이 끝까지 집행될 ‘신뢰’가 남아 있느냐입니다. ‘실거주 원칙’은 세금이 아니라 신뢰의 문제입니다 정부는 비거주 고가주택과 과다 보유를 압박하겠다고 말해 왔습니다. 그런데 인사 검증에서 장기 비거주 보유, 가족 간 차입, 특별분양, 신고 누락 같은 논란이 이어지면 시장은 “원칙이 누구에게

NBN미디어2026.09.15

칼럼

강남 장기보유 매물 증가, '세금 시계'가 움직였다

강남권 10년 이상 장기보유 1주택을 정리하거나 갈아타기를 고민한다면, 지금은 가격보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 시장이 흔들려서가 아니라 세금 ‘시계’가 움직이면서 매물이 나오고 있기 때문입니다. 장기보유 매물 증가는 ‘하락 신호’가 아닙니다 서울에서 10년 초과 보유 주택 매도는 8월 4,622건, 비중은 42.5%까지 올라왔습니다. 강남3구도 10년 초과 매

NBN미디어2026.09.14

칼럼

금리를 이기는 입지의 힘

많은 분이 금리가 오르면 집값이 전 지역에서 한꺼번에 무너진다고 생각합니다. 실제 시장은 금리가 ‘망치’로 내려치는 게 아니라 버틸 수요와 못 버틸 수요를 가르는 저울처럼 작동합니다. ‘주담대 8%’ 공포가 먼저 거래를 얼립니다 기준금리 3%는 ‘모두가 8%를 낸다’는 뜻이 아닙니다. 다만 평균 금리와 상단 금리를 구분해도, 시장은 실제 이자보다 공포에 먼저 반응

NBN미디어2026.09.13

칼럼

보유세 1억 시대, 매도보다 계산이 먼저다

최근 보유세 부담이 ‘연 1억 원’까지 갈 수 있다는 신호가 나오면서, 고가 주택 보유자들 사이에서 매도 여부가 먼저 화제가 됐습니다. 하지만 이 이슈는 ‘팔까 말까’가 아니라 세후 수익률과 현금흐름을 다시 짜는 문제입니다. 보유세 1억은 가격이 아니라 현금흐름을 먼저 흔듭니다 보유세가 수천만 원일 때는 “오를 때까지 버틴다”는 선택지가 남습니다. 그런데 매년 1억 원이 빠져나

NBN미디어2026.09.12

칼럼

서울 임대아파트 퇴로 압박, 세금이 판을 바꾼다

장기보유특별공제 특례가 50%에서 30%로 줄어듭니다. 이 변화가 뜻하는 것은 집값 전망이 아니라 세후 출구가 짧아진다는 사실입니다. 모두의 문제가 아니라 ‘세 조건이 겹친’ 자산의 문제 이번 조정은 모든 임대주택을 한꺼번에 누르는 규제가 아닙니다. 자동 말소된 매입임대 아파트이면서 규제지역에 걸린 경우처럼, 조건이 겹친 자산이 핵심 타깃입니다. 비아파트·

NBN미디어2026.09.11

칼럼

서울 집값 급등, 공급 불신이 만든 공포 매수

같은 서울 집값 상승을 두고 ‘유동성 장세’로 보는 쪽과 ‘공급 불신 장세’로 보는 쪽의 셈법이 다릅니다. 지금 시장은 비싸서 멈추는 국면이 아니라, 나중에 더 구하기 어려워질까 봐 진입 시점이 앞당겨지는 국면입니다. 가격을 끌어올린 건 ‘투자’보다 ‘확보’ 심리입니다 예전처럼 강남에서 강북으로 번지는 단선 구조가 아닙니다. 초고가 시장과 함께 대출이 닿는 외

NBN미디어2026.09.11

칼럼

지금이라도 매수하려면 가격보다 급지를 봐야 한다

이번 부동산수첩에서는 “지금 매수할지”보다 “무엇을 사야 덜 흔들리는지”를 점검했습니다. 정책이 가격을 누르는 국면일수록 ‘서울/수도권/지방’ 같은 큰 구분은 의미가 줄고, 급지와 수요의 지속성이 갈립니다. 세금·규제는 가격을 누르지만, 수요의 방향까지 꺾진 못합니다 보유세·대출 규제는 매물을 유도하려는 장치지만, 핵심지에선 오히려 ‘버티기 비용’이 되기 쉽습니다. 팔고

NBN미디어2026.09.10

칼럼

모두 오르던 시대, 살아남는 자산은 따로 있다

2026~2027년까지 남은 시간이 길지 않습니다. 이 시기는 ‘다 같이 오르던 장’이 끝난 뒤, 앞으로 10년의 자산 격차가 어디서 벌어질지 방향이 결정되는 구간입니다. 금리 인하만으로 설명이 안 되는 시장 이제는 금리가 내려도 전국이 동반 상승하지 않습니다. 같은 금리 환경에서도 서울·수도권·지방의 수요 기반이 다르고, 수도권 내부도 ‘살아남는 입지’와 ‘밀려나는 입지’가

NBN미디어2026.09.09

칼럼

초고가는 '숨 고르기', 중가 아파트는 '반격'

겉으로는 거래가 줄고 초고가가 주춤해 보이지만, 안에서는 수요가 가격대별로 ‘재배치’되고 있습니다. 지금 시장은 상승·하락을 한 방향으로 맞히는 게임이 아니라, 세금·대출·선호 입지가 만든 이동 경로를 읽는 시장입니다. 초고가의 ‘숨 고르기’를 하락 신호로 착각하지 말 것 30억 이상 구간은 보유세보다 양도세 부담이 매수 의사에 더 직접적으로 작동해 둔해지기

NBN미디어2026.09.08

칼럼

비거주 1주택 원복, 정책은 속도를 낮췄다

비거주 1주택 공제 ‘원복’ 소식이 나왔다면, 지금은 집을 팔지 말아야 하는 걸까요, 아니면 갈아타기를 서둘러야 할까요. 이번 조정은 세금이 줄었다는 뉴스가 아니라 정책이 한 번에 시장을 흔드는 속도를 낮췄다는 신호로 읽어야 합니다. ‘규제 완화’가 아니라 ‘충격 완화’입니다 비거주 1주택 종부세 공제 축소안과 ISA 개편이 함께 접힌 건 친시장 선언이라기보다 부동산·금융을

NBN미디어2026.09.07

칼럼

1주택 종부세, 결정은 국회로 넘어가

같은 ‘1주택 종부세’ 이슈를 두고 실거주 1주택자는 보호 확대를, 비거주 1주택자는 규정 리스크를 먼저 계산합니다. 숫자(9억·12억·14억)보다 더 큰 변수는 “정부가 1주택을 한 덩어리로 보지 않겠다”는 신호이고, 결론은 국회로 넘어갔습니다. 1주택을 ‘숫자’가 아니라 ‘거주’로 나누는 순간 정부안의 핵심은 실거주 1주택 기본공제 14억, 비거주 1주택 9억으로

NBN미디어2026.09.06

칼럼

공급은 미래의 언어, 세금은 현재의 충격

많은 분이 공급 대책이 나오면 집값이 바로 눌린다고 생각합니다. 실제 시장은 공급보다 세금(보유·양도)의 즉시성에 먼저 반응합니다. 공급은 ‘물량’이 아니라 ‘입주 시점’이 변수입니다 공급은 인허가–착공–분양–입주까지 시간이 필요해 발표 수치만으로 단기 가격을 움직이기 어렵습니다. 시장이 보는 것은 “몇 만 호”가 아니라 언제 입주로 체감되느냐입니다. 그래서 단기 국면에

NBN미디어2026.09.05

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