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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

종부세 개편안, 발표보다 확정 내용을 봐야

14억원이 종부세 기본공제로 거론되자 “세금이 줄었다”는 판단이 먼저 나옵니다. 이 변화가 뜻하는 것은 감세 확정이 아니라, 적용대상·기준가격·시행시점이 거래 판단의 변수가 됐다는 점입니다. 14억원은 ‘시세’가 아니라 ‘공시가격’에서 시작합니다 종부세 공제는 공시가격 기준이라 시가 14억원과 같은 말이 아닙니다. 공시가격-시세 관계는 주택마다 달라 ‘대략 환산’이 오히려 위험

NBN미디어2026.11.07

칼럼

분당, 기대보다 분담금

분당 재건축 단지 매수나 갈아타기 계약을 앞두고 있다면, 지금 확인해야 할 것은 ‘기대’가 아니라 ‘분담금과 시간표’입니다. 살기 좋은 도시라는 평가와, 지금 가격에 사도 수익이 난다는 판단은 별개입니다. ‘선정’은 출발선이지, 준공 확정이 아닙니다 추가 특별정비구역 지정 대상으로 5개 구역 1만 3,429가구가 선정됐지만, 곧바로 정식 지정·고시가 되는 건 아닙니다.

NBN미디어2026.11.06

칼럼

보유는 압박, 매도는 제약

2028년부터 1세대 1주택 양도세 공제가 ‘보유’보다 ‘거주’에 더 무게를 두는 방식으로 바뀌는 안이 논의되고, 2029년에는 공제한도 조정까지 거론됩니다. 종부세도 실거주 여부에 따른 공제 격차 확대가 함께 제시돼, ‘버틸수록 유리한가’의 계산식이 달라질 수 있습니다. 보유세·양도세를 따로 보면 판단이 틀립니다 보유세를 올리면 매물이 나온다는 해석은 단순하지만, 소유

NBN미디어2026.11.04

칼럼

상가 쪼개기, 분담금의 덫

최근 재건축 단지에서 ‘상가 쪼개기’로 입주권이 늘어난다는 기대가 퍼지면서, 소유자 간 다툼이 단지 전체 이슈로 번지고 있습니다. 이 이슈는 ‘누가 더 받느냐’보다 그 비용이 어떻게 전체 조합원에게 돌아오느냐를 같이 봐야 판단이 됩니다. ‘상가를 나눴다’와 ‘입주권이 나온다’는 다른 문제입니다 상가의 독립된 소유가 성립하는 것과, 재건축에서 주택을 배정받는 문제는 별개입

NBN미디어2026.11.03

칼럼

전세에 밀린 매수의 함정

이번 부동산수첩에서는 전세 불안에 밀려 매수로 넘어갈 때 생기는 함정을 다뤘습니다. 거래가 늘어도 그 동력이 ‘낙관’이 아니라 ‘주거비 압박’이라면, 매수의 안전성은 따로 점검해야 합니다. 전세난이 매수 신호로 바뀌는 순간의 착시 전세금·월세가 오르는데 입주가 늘지 않는 생활권은 임차인의 선택지가 급격히 줄어듭니다. 그래서 매수는 ‘기회’처럼 보이지만, 실제로는 불안을 대출

NBN미디어2026.11.02

칼럼

국회대로 지화화, 장기적 관점으로 봐야

홍익병원사거리 경인1지하차도는 2026년 10월 31일 오전 7시부터 통행이 막힙니다. 국회대로 지하화는 2031~2032년 완공을 보는 장기 사업이지만, 불편은 이번 주부터 현실이 됩니다. “지하차도 폐쇄=도로 마비”로 단정하면 판단이 흐려집니다 지하가 닫혀도 지상은 7차로 신호교차로로 운영돼 국회대로 전체가 끊기는 구조는 아닙니다. 다만 차로 수가 늘어도 신호대기·유턴·

NBN미디어2026.10.30

칼럼

거래절벽, 안정은 아니다

겉으로는 거래가 줄어 ‘안정’처럼 보이지만, 안에서는 자금조달 제약과 임대비용 상승이 동시에 진행되고 있습니다. 거래절벽은 가격이 안전하다는 신호가 아니라, 왜 거래가 막혔는지를 먼저 확인하라는 경고에 가깝습니다. 거래량 감소를 ‘안정’으로 오해하면 생기는 착시 매도자는 원하는 가격을 쉽게 못 내리고, 매수자는 대출·현금흐름에 막혀 멈추면 거래만 마릅니다. 이때 호가가

NBN미디어2026.10.29

칼럼

절세 공식이 무조건 맞지 않는 이유

“1주택 비과세가 될 테니 괜찮다”, “공동명의로 바꾸면 절세된다”라고 생각한다면, 무엇부터 따져야 할까요. 세금은 ‘줄일 방법’이 아니라 내 거래가 요건을 충족하는지 검증하는 문제입니다. ‘1주택’은 자격증이 아니라 조건 묶음입니다 집이 한 채라는 사실만으로 양도세 판단이 끝나지 않습니다. 보유·거주 요건, 세대 기준, 고가주택 해당 여부가 함께 맞아야 비과세가 성립합니다.

NBN미디어2026.10.28

칼럼

장특공, 겁 먹지말고 계산부터 해야

같은 장특공 개편 논의를 두고, 어떤 1주택자는 “지금이 매도 시한”으로 계산하고 다른 1주택자는 “내 세후금액이 실제로 바뀌는지부터” 계산합니다. 결론은 단순합니다. 한도 숫자에 반응하기 전에 내 공제액과 세 부담을 먼저 산출해야 합니다. ‘10억원’은 양도차익이 아니라 공제액 한도입니다 이번 논의에서 말하는 10억원은 집값이 10억원 올랐다는 뜻이 아니라 장특공으로 깎아

NBN미디어2026.10.27

칼럼

전세난, 기다림도 비용이다

많은 분이 거래가 줄면 시장이 안정됐다고 생각합니다. 실제로는 매매 관망과 임대차 불안이 동시에 나타날 수 있고, 이때 임차인에게 ‘기다림’은 비용으로 돌아옵니다. 거래량 감소가 전세 부담을 줄여주지 않는 이유 매수는 미룰 수 있어도 임차인은 만기마다 집을 구해야 합니다. 보유세·대출·임대인의 보유 부담이 커지면 매각뿐 아니라 전세의 월세 전환이 빨라져 전세 선택지가 줄

NBN미디어2026.10.26

칼럼

매수세 회복, 전국 상승은 착각

갈아타기나 첫 매수를 앞두고 있다면 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 매수세 회복=전국 동반 상승으로 받아들이면 지역 선택에서 바로 손실이 납니다. ‘상승장’이 아니라 ‘수요 쏠림’이 먼저입니다 지금은 시장 전체 분위기보다 수요가 붙는 생활권과 빠지는 생활권의 격차가 커지는 구간입니다. 수도권이라도 일자리·교통·가격 경쟁력이 맞물린 곳은 수요 이동이 생기지만, 공급 부담

NBN미디어2026.10.25

칼럼

경기 남부, 구매력이 중요한 시장

분당구가 한 주간 0.79% 올랐습니다. 이 변화가 뜻하는 것은 ‘규제가 약해졌다’가 아니라, 규제 이후에도 살 수 있는 구매력이 어디에 남아 있나입니다. 규제가 세질수록 ‘대출’보다 ‘자산 이동’이 시장을 가릅니다 금융규제는 모두에게 같은 충격이 아닙니다. 대출 의존도가 높은 수요는 멈추지만, 기존 주택 처분대금·금융자산을 가진 갈아타기 수요는 남습니다. 그래서 거래가

NBN미디어2026.10.24

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