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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

인덕원의 가치, 하나의 역이 아니다

7억5,000만 원이 13억6,500만 원이 됐습니다. 이 변화가 뜻하는 것은 ‘역세권 호재’가 아니라 시간 거리(강남 접근권) 재편이 가격에 반영되기 시작했다는 점입니다. 인덕원은 ‘역’이 아니라 ‘기능’으로 평가됩니다 4호선에 GTX-C·월곶판교선·인덕원동탄선이 더해지면 인덕원은 4중 환승 결절점이 됩니다. 이때 핵심은 “가깝다”가 아니라 “몇 분이냐”로 기준이 바뀐다는

NBN미디어2026.06.10

칼럼

양도세 중과·대출 6억 한도·토허제 중첩의 역설

많은 분이 “규제가 세면 가격이 잡힌다”고 생각합니다. 실제 제도는 가격을 누르기보다 거래를 얼려 ‘호가만 남기는’ 방식으로 작동하는 구간이 있습니다. 세제·금융·토허제가 겹치면 ‘하락’이 아니라 ‘잠김’이 됩니다 양도세 중과(최대 75~82.5%)는 매도를 막고, 수도권 주담대 6억 한도와 다주택 주담대 차단은 매수를 막습니다. 여기에 강남3구·용산 토허제와 수도권 추가 지정

NBN미디어2026.06.10

칼럼

서울 핵심지, 매물 잠김 시작

같은 ‘장특공제 폐지’ 이슈를 두고도 서울 핵심지 보유자와 그 밖의 시장의 셈법은 다릅니다. 핵심지는 ‘매물 증가’보다 매물 잠김이 먼저 나올 수 있기 때문입니다. 장특공제는 간판이고, 본게임은 ‘거주+세금+대출’ 결합입니다 이번 논의는 장특공제를 조금 깎는 수준이 아니라, 장기보유 보상에서 실거주 중심으로 축을 옮기려는 신호에 가깝습니다. 평생 1회·한도형 공제

NBN미디어2026.06.08

칼럼

양도세 유예 종료 한달 만의 반등

최근 정부가 비아파트 11만호와 무제한 매입임대를 다시 꺼내면서 ‘공급이 늘면 집값이 잡히나’에 관심이 쏠리고 있습니다. 하지만 이번 대책은 공급 확대처럼 보이지만, 시장이 원하는 아파트 공급 카드는 당장 없다는 신호로 읽힐 가능성이 큽니다. ‘공급’인데 왜 가격이 먼저 반응했나 비아파트 중심 물량은 숫자가 커도 아파트 수요를 대체하기 어렵습니다. 신축·준신축 아파트를 찾는 수

NBN미디어2026.06.08

칼럼

이제 집 살 데가 하나도 없다는 착각

이번 부동산수첩에서는 “이제 집 살 데가 없다”는 탄식이 시장 종료 신호가 아니라 시야 축소일 수 있다는 점을 짚었습니다. 이미 오른 곳을 시장 전체로 착각하면, 판단이 ‘포기’나 ‘추격’ 둘 중 하나로만 굳어집니다. ‘없다’가 아니라 ‘비싸진 구간만 본’ 것이다 강남·동탄·인덕원처럼 1차 상승권은 가격 재평가가 상당 부분 진행된 구간입니다. 이때 진입은 투자라기보다 신고가

NBN미디어2026.06.08

칼럼

늦어지는 공급의 대가

사전청약이나 공공분양 본청약을 기다리고 있다면, 이제는 ‘공급이 온다’가 아니라 ‘제때 오느냐’부터 따져야 합니다. 공급 대책의 핵심 변수는 가격이 아니라 시간표의 신뢰로 바뀌었습니다. 공공 공급 지연이 아니라 ‘공급 시간표 붕괴’입니다 몇 달 늦는 수준이 아니라, 성남복정2는 공기가 4년 2개월 늘고 사업비도 크게 불었습니다. 충남 서천·당진은 완공이

NBN미디어2026.06.05

칼럼

강남보다 외곽이 먼저 뛰는 흐름

겉으로는 ‘강남이 다시 불붙는 장’처럼 보이지만, 안에서는 전세·월세 압력이 매매를 떠미는 강제매수가 먼저 진행되고 있습니다. 그래서 이번 상승은 매매가 오르면 전세가 쉬어가던 과거의 견제 구조가 아니라, 셋이 함께 오르며 수요를 아래에서 위로 밀어 올리는 구조입니다. 강남보다 외곽이 먼저 뛰는 이유 상승의 진원지가 강남이 아니라 외곽으로 보이는 건 우연이 아닙니다. 전

NBN미디어2026.06.04

칼럼

추석이 가를 부동산 시장

같은 30억5천 거래를 두고 어떤 이는 “추세하락 시작”으로, 다른 이는 “공포가 소진된 신호”로 셈법이 갈립니다. 시장은 가격보다 그 가격이 나왔을 때 누가 움직였는지로 방향을 가릅니다. 30억5천의 의미: 하락 신호가 아니라 ‘소화력’ 점검 추세하락은 싼 매물이 나와도 매수자가 외면할 때 만들어집니다. 그런데 이번 장면은 급매가 나오자마자 흡수되면서, 공포가 만든 가격만 먼

NBN미디어2026.06.02

칼럼

모두가 오르던 장은 끝났다

갈아타기를 고민한다면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. 예전처럼 “좋은 동네면 시간 지나 다 오른다”는 전제가 이미 깨졌다는 점부터 확인해야 합니다. ‘상승장’이 끝났다는 말의 진짜 뜻 이건 단순한 조정이 아니라 모두를 끌어올리던 구조의 종료입니다. 인구 흐름은 둔화·감소로, 금리는 내려도 제로금리로는 돌아가기 어렵습니다. 여기에 스트레스 DSR 3단계·LTV 40% 같은

NBN미디어2026.06.01

칼럼

서울 밖 내몰리는 '전세 난민' 급증

많은 분이 “서울 전셋값이 올라서 경기로 넓게 퍼지는 것”이라고 생각합니다. 실제로는 선택이 아니라 ‘밀려남’이고, 이 압력이 경기 전세·매매 질서까지 바꾸고 있습니다. ‘경기 강세’가 아니라 ‘서울 압력의 이전’입니다 경기도 전세 수요 중 타 시·도 유입이 21.3%이고, 그중 65.5%가 서울 거주자입니다. 관악·강동·송파·강서·은평에서 빠진 수요가 광명·하남·고양 덕양·분

NBN미디어2026.06.01

칼럼

은마가 흔든 '재건축 청구서'

재건축 단지 매수나 조합원 지위를 유지한 채 평형을 키우는 선택을 앞두고 있다면, 지금 확인해야 할 것이 있습니다. 은마에서 분담금이 8개월 만에 2억 원 안팎 뛴 건 ‘특이 사례’가 아니라 재건축 시장의 계산서가 바뀌었다는 신호입니다. 은마가 흔든 건 가격이 아니라 ‘전제’입니다 전용 76㎡ 같은 평형 신청 분담금이 2.3억 → 4.2억으로 뛰었습니다. 이 정도면 “조

NBN미디어2026.06.01

칼럼

전세가 매매를 밀어올리는 역방향 구조

서울 아파트에서 전세 비중이 80%에서 50% 선까지 내려왔다는 변화가 뜻하는 것은, 전세가 ‘완충장치’가 아니라 ‘압박장치’로 바뀌고 있다는 점입니다. 그래서 지금은 매매가 오르느냐보다 전세가 매매를 떠미는 역방향 구조를 먼저 봐야 합니다. 매물은 늘지 않았고, 재고만 더 얇아졌습니다 다주택자를 압박하면 매물이 나온다는 기대는 현실에서 자주 빗나갑니다. 세금·규제가 한

NBN미디어2026.05.28

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