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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

재개발·재건축 속도전, 먼저 흔드는 건 집값보다 전월세

전세계약 2년이 길게 느껴지던 시장이, 정비사업이 빨라지면 오히려 짧아집니다. 이 변화가 뜻하는 것은 ‘공급 확대’보다 먼저 임대차 물건 감소가 선행한다는 점입니다. 정비사업 속도전의 첫 충격은 ‘입주’가 아니라 ‘이주’ 재개발·재건축은 발표 순간부터 바로 집이 늘지 않습니다. 먼저 벌어지는 일은 이주·철거로 기존 주택이 시장에서 빠지는 과정입니다. 그래서 매매 호재처럼

NBN미디어2026.07.20

칼럼

서울 입성 마지막 방법 '재개발 우회'

같은 ‘서울 집값’ 흐름을 두고 아파트를 보는 셈법과 재개발 빌라를 보는 셈법이 갈리고 있습니다. 강남 신고가보다 더 무겁게 봐야 할 변화는 2030이 재개발 초기 빌라로 이동하기 시작했다는 점입니다. 재개발 빌라는 ‘빌라’가 아니라 ‘권리’ 가격입니다 지금의 낡은 주거환경을 사는 게 아니라, 향후 조합원 권리를 통해 새 아파트로 갈 가능성을 함께 삽니다. 그

NBN미디어2026.07.20

칼럼

전세를 죽인 건 금리다

전세 계약 갱신이나 이사를 앞두고 있다면, 지금은 ‘전세가 있느냐’보다 전세가 성립하는 금리 구간이냐를 먼저 확인해야 합니다. 전세 감소를 임대차 3법만으로 설명하면, 실제로 커지는 비용과 위험을 놓치게 됩니다. 전세를 흔든 건 제도보다 ‘돈의 값’입니다 전세는 본질적으로 저금리에서만 돌아가던 구조였습니다. 기준금리가 1%대에서 3.5%까지 올라갔다가 2.5%에 머무는 동안,

NBN미디어2026.07.15

칼럼

“재개발 용적률 700%” 서울시 파격 발표에 민간 도심복합개발 이목 집중

용적률 700%가 거론되자 정비사업 시장이 들썩입니다. 이 변화가 뜻하는 것은 ‘개발된다/안 된다’가 아니라, 어떤 제도에 태워 얼마나 빨리 통과시키느냐가 가격을 가르는 국면으로 넘어갔다는 점입니다. 입지는 기본값, 프리미엄은 ‘제도 적합성’에서 갈립니다 송파·방이·삼성처럼 핵심지는 입지 자체로 설명이 끝난 곳입니다. 이제는 노후도보다 도로·구역 형상·권리관계·동의율

NBN미디어2026.07.15

칼럼

은마 사업시행인가, 속도가 가격이 된다

같은 사업시행계획인가를 두고 실수요자와 투자자의 셈법이 다릅니다. 실수요자는 거주·버팀의 문제로, 투자자는 분담금과 통과 속도로 다시 계산해야 합니다. ‘강남 재건축’이 아니라 ‘통과하는 재건축’이 움직였습니다 은마의 의미는 입지 설명이 아니라 상징적 대형 사업장이 실제로 다음 단계로 넘어갔다는 사실입니다. 멈춰 있던 곳이 전진하면 주변 노후 단지들도 다시 평가받지만,

NBN미디어2026.07.15

칼럼

이주비가 막히면 서울 공급도 멈춘다

최근 서울시가 정비사업 이주비 융자 지원을 설명하면서, 정비사업의 관심이 “구역 지정”이 아니라 “이주가 가능한가”로 옮겨갔습니다. 인허가가 끝나도 이주가 막히면 철거·착공이 멈추고, 공급은 계획서에만 남습니다. 병목은 인허가가 아니라 ‘이주비’로 이동했습니다 재개발·재건축은 행정 절차가 끝나면 반쯤 완성된 것처럼 보이지만, 실제 마지막 문턱은 조합원이 집을 비우고 나갈 수

NBN미디어2026.07.15

칼럼

'공급 부족 인정' 정부, 서울 집값은 왜 더 쉽게 꺾이지 않는가

이번 부동산수첩에서는 정부가 서울·수도권의 공급 부족을 인정한 뒤에도 왜 서울 집값이 더 쉽게 꺾이지 않는지를 짚었습니다. 핵심은 ‘공급 확대’라는 문장보다 입주까지의 시간차와 세제 조합이 만드는 매물 흐름입니다. 공급 발표는 안정이 아니라 ‘희소성 확인’으로 읽힙니다 공급은 발표가 아니라 착공, 착공이 아니라 입주에서 시장을 바꿉니다. 입주까지

NBN미디어2026.07.13

칼럼

도심공급, 기준이 바뀐다

준주거·상업지역 토지나 상가주택을 두고 “이제 용적률 풀렸다”는 말을 듣고 있다면, 지금부터는 규제 완화가 아니라 사업성으로만 판단해야 합니다. 서울시가 재정비촉진지구 내 존치관리구역 등에서 기준을 바꾸면서, ‘도심공급’의 기준 자체가 달라졌기 때문입니다. ‘용적률 상승’이 아니라 ‘현금흐름 전환’이 핵심입니다 기준용적률을 조례용적률 수준으로 맞추고, 공공성 항목을 충족하면 허

NBN미디어2026.07.13

칼럼

"잠실5단지 인가" 서울 재건축, 이제 속도가 가격을 만든다

겉으로는 ‘잠실5단지 인가’라는 단지 뉴스처럼 보이지만, 안에서는 서울 재건축 시장의 가격 결정 방식이 ‘입지’에서 ‘절차 속도’로 이동하고 있습니다. 좋은 입지는 이미 모두가 아는 정보이고, 이제 시장이 돈을 주는 것은 ‘정말로 앞으로 갔는가’입니다. 인가의 의미는 ‘가능성’이 아니라 ‘구조 확정’입니다 사업시행계획인가는 “될 수도 있다”가 아니라 사업 구조가 행정적으로

NBN미디어2026.07.10

칼럼

갱신권 끝나자 보증금 4억 격차 넘어

같은 전세시장이라도 집주인은 ‘임대료 정상화’로 계산하고, 세입자는 ‘만기 폭탄’으로 계산합니다. 갱신권이 끝나는 순간 전셋값이 오르는 문제가 아니라, 4년치 차액이 한 번에 청구되는 시간표가 현실이 됐습니다. 5% 상한제가 만든 ‘4년 뒤 일시불’ 구조 갱신 계약은 4년 동안 인상폭을 눌러두지만, 만기에는 신규 시세로 단숨에 복원됩니다. 그래서 같은 단지·같은

NBN미디어2026.07.06

칼럼

부동산 시장, 평균으로 보면 틀리는 이유

갈아타기를 고민하는 1주택자라면, 지금 무엇부터 따져야 할까요. 집값이 오르냐 내리냐보다 내 집이 ‘어느 편’에 서 있는지부터 다시 판정해야 합니다. ‘평균 집값’으로 판단하면 틀리는 국면 지금 시장의 본질은 방향이 아니라 분화입니다. 서울 핵심지·수도권 일부는 수요가 남아 움직이고, 외곽·지방 다수는 미분양과 수요 약화에 더 민감합니다. 같은 규제·같은 금리여도 체력이

NBN미디어2026.07.06

칼럼

7월 세제개편, 양도세 칼날은 매물은 커녕 시장만 먼저 잠근다

많은 분이 “양도세를 다시 세게 하면 매물이 늘고 거래가 풀린다”고 생각합니다. 실제 제도는 반대로 작동해 매물은 잠기고 시장이 먼저 굳는 쪽으로 힘이 실립니다. 왜 ‘매물 유도’가 아니라 ‘자산 동결’이 되나 양도세는 한 번에 내는 거래세라 심리 저항이 낮지만, 막상 매도 단계에서 세후 손익을 급격히 깎아 이동을 막습니다. 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60% 같은

NBN미디어2026.07.02

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