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칼럼&유튜브

윤준 대표가 매체에 연재한 글과 유튜브 영상을 한곳에 모았습니다.

집값 상승 자극의 또 다른 변수 “비아파트 공급절벽”

겉으로는 “집값은 결국 아파트가 좌우한다”로 보이지만, 안에서는 비아파트 공급이 먼저 꺼지며 주거 사다리가 끊기는 중입니다. 빌라가 덜 지어지는 문제가 아니라, 그 공백이 소형 아파트 전·월세와 매매로 압력을 옮기는 구조를 봐야 합니다. 비아파트 공급절벽은 ‘빌라 시장’이 아니라 ‘진입로 붕괴’입니다 서울 비아파트 준공이 4,858가구까지 줄면 단순한 감소가 아니라 첫 집으

NBN미디어2026.04.03

칼럼

도심복합 사업 재개, 착공은 아직 먼 얘기

이번 부동산수첩에서는 3년 만에 재개된 도심 공공주택 복합사업 공모를 ‘공급 시작’이 아니라 ‘정책 선언’으로 봐야 하는 이유를 짚었습니다. 후보지 공모(3/11~5/8)와 6월 최종 후보지 발표가 곧 착공·입주를 뜻하지는 않습니다. ‘후보지’는 집이 지어졌다는 뜻이 아닙니다 2021~2023년 관리 후보지 49곳(8.7만 호) 중 복합지구 지정 29곳(4.8만 호)

NBN미디어2026.04.01

칼럼

강남 매물 급증, 지금이 기회인가

5월 9일 양도세 중과 유예 종료까지 남은 시간이 길지 않습니다. 강남 3구·용산 매물 급증을 ‘붕괴 신호’로 단정하면, 지금 시장이 움직이는 원인을 놓치게 됩니다. 매물 급증은 공급이 아니라 ‘시한’이 만든 물량입니다 최근 핵심지 매물은 구조적 공급 증가가 아니라 정책 일정이 만든 한시적 출회에 가깝습니다. 양도세 중과 유예 종료, 토지거래허가구역 확대, 고가 주택 대

NBN미디어2026.04.01

칼럼

재건축 공급 파헤치기① 잠실의 지위상승

5,105세대 재건축 확정 소식이 나왔습니다. 이 변화가 뜻하는 것은 ‘공급 부담’보다 ‘잠실의 가격 기준점이 다시 세워진다’는 신호입니다. ‘물량’이 아니라 ‘급’이 바뀌는 재건축입니다 잠실 장미는 낡은 단지 정비로만 보면 반만 본 것입니다. 49층, 공공주택 551세대뿐 아니라 공원·생활SOC·교통개선·한강~역 보행축을 한 번에 묶었습니다. 집을 더 짓는 사업이 아니라, 생

NBN미디어2026.03.31

칼럼

재건축 공급 파헤치기② 여의도의 격상

같은 여의도 재건축 발표를 두고도 ‘공급이 늘어 가격이 눌린다’는 셈법과 ‘도시 기능 격상으로 가격 기준이 바뀐다’는 셈법이 갈립니다. 여의도는 아파트 동네가 아니라 국제금융도심이어서, 숫자보다 구조를 먼저 봐야 합니다. 1,302세대는 ‘공급’이 아니라 ‘격상’의 신호입니다 삼익·은하 재건축은 합계 1,302세대지만, 시장이 더 크게 보는 건 일반상업지역 상향과

NBN미디어2026.03.31

칼럼

재건축 공급 파헤치기③ 마포의 실수요

최근 서울 정비사업에서 ‘공급이 늘어난다’보다 ‘사업이 얼마나 빨리 굴러가느냐’가 가격과 임대차를 먼저 흔들고 있습니다. 아현1구역 공공재개발은 마포를 “될까”의 구간이 아니라 “속도가 붙는가”의 구간으로 옮겨놓는 사건입니다. 마포·아현은 화려한 기대감이 아니라 ‘실제 계약’으로 움직입니다 잠실·여의도처럼 상징이나 기능 프리미엄이 먼저 붙는 시장과 달리, 마포·아현은 직

NBN미디어2026.03.31

칼럼

재건축 출구 막혔다

재건축 단지 매수·증여·상속을 앞두고 있다면 지금 가격보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 서울 재건축은 ‘거래가 안 된다’가 아니라 출구(지위 양도)가 먼저 막히는 구조로 바뀌고 있습니다. 재건축을 일반 매매로 보면 판단이 틀립니다 투기과열지구에서 조합설립인가를 받으면 조합원 지위 양도 제한이 원칙입니다. 팔고 싶어도 못 팔고, 넘기고 싶어도 못 넘기는 순간부터 자산

NBN미디어2026.03.30

칼럼

5월 9일 D-DAY, 양도세중과 최대 82.5%

같은 5월 9일을 두고 다주택 매도자는 ‘출구가 좁아지는 날’로, 무주택·갈아타기 수요는 ‘협상력이 생기는 날’로 셈법이 다릅니다. 이 국면은 전망 싸움이 아니라 계약 요건·잔금 기한·세율 구조를 맞추는 싸움입니다. 5월 9일 이후, 세율이 아니라 ‘구조’가 바뀝니다 양도세 중과 유예가 끝나면 조정대상지역에서 2주택은 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p가 다시

NBN미디어2026.03.27

칼럼

공공주택, 분양 줄고 임대 는다

공공분양을 기다리던 입장이라면, 이제 무엇부터 따져야 할까요. 이번 변화는 ‘공급 확대/축소’가 아니라 공공주택의 중심을 분양에서 임대로 옮기는 정책 전환입니다. 분양 축소는 수요를 없애지 않고 옮깁니다 공공주택지구는 임대 비율(35% 이상)과 분양 상한(25% 이하, 조정 가능)처럼 비율을 시행령으로 조절할 수 있는 구조입니다. 정부가 임대를 끝까지 임대로 쌓겠다는 쪽

NBN미디어2026.03.27

칼럼

선거 뒤 보유세 칼날에 1주택자도 안전지대 좁아진다

많은 분이 “보유세는 다주택자만의 문제”라고 생각합니다. 실제로는 초고가·비거주 1주택까지 타깃이 확장될 수 있다는 ‘검토 신호’만으로도 거래와 보유 심리가 먼저 흔들립니다. 확정된 세금보다 ‘방향’이 시장을 움직입니다 지금 확인되는 것은 보유세 인상 ‘결정’이 아니라 강한 검토 기류입니다. 다만 세금은 한 번 방향이 잡히면 입법 전에도 매도·관망 계산을 바꿉니다. 특히

NBN미디어2026.03.27

칼럼

공공임대 5만 공실, 수요가 만족 못하는 이유

경기 외곽 소형 빌라·오피스텔이나 지방 소형 구축을 보유(또는 추가 매입)하려는 분이라면, 지금 리스크부터 다시 계산해야 합니다. 공공임대 4만8,398가구 공실(전체 4.1%)은 ‘공급이 부족하다’는 문장만으로 설명되지 않습니다. 5만 공실의 본질: “양”이 아니라 “맞지 않는 공급” 공실 증가는 행정 공백이 아니라 수요가 원하는 조건과 어긋난 결과입니다. 정책은 ‘얼

NBN미디어2026.03.26

칼럼

서울은 버티고 지방은 흔들린다

겉으로는 “유동성만 풀리면 부동산은 결국 오른다”로 보이지만, 안에서는 인구 감소·지역 쏠림·대출 규제가 가격을 가르는 구조가 굳어지고 있습니다. 이제 싸움의 핵심은 ‘얼마나 오르나’가 아니라 어느 지역에 수요가 남나입니다. ‘전국 우상향’이 끝나면, 시장은 동시에 여러 개가 됩니다 서울이 오르면 전국이 따라가던 확산형 장세는 약해졌습니다. 서울 안에서도 핵심과 비핵심의

NBN미디어2026.03.26

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